防火地域でハウスメーカーを決める
さあどこに建ててもらおう
土地を買う時に、1社プランを入れてもらった会社がありましたが、他も知りたい。手っ取り早いので、住宅展示場に。予算もまあまあのはずだが、そこで防火地域の厄介さに気づかされました。
近隣商業地域の土地
我が家が気に入った土地は、地下鉄の駅から徒歩3分と好立地。でも、近隣商業地域の土地でした。建てられる建物に制限があるので、とても厄介です。多くのハウスメーカーが木造なので、防火地域ではそのまま建てるのはNG。木造耐火建築という、木造でも燃えにくいようにボードを何層にも貼ったり、防火認定を取っている製品を使うことが条件になります。
ハウスメーカーの反応
あるハウスメーカーでは、近隣商業地域で高いお金を払って木造とか無駄なので、RC一択ですよとも言われました。オリンピックに向けて、人件費もコンクリートも値上がり一方で、RCめちゃ高いんだよね。 ハウスメーカーは、知人がいたのでミサワホームと住友不動産にプラン入れてもらうことにしました。主人が木の雰囲気に惹かれて住友林業にも聞きましたがあまりやりたくなさそうな雰囲気。大和やヘーベルはざっくり単価が高くて諦めました。
工務店の反応
工務店も何社が聞きました。建築家と建てる家をコンセプトにしている2社。地元密着でやっている大工さんも抱えているような工務店2社。RCを売りにしている1社。残念ながら、地元密着の工務店は施工現場数が少なく、木造耐火は経験がないということでお引き受けしていただけませんでした。ある程度、規模のある工務店ではないと防火地域での建築は難しいのかも。
それぞれのプラン
我が家は南道路ですが、道路を挟んだお向かいは5階建てマンションがあり、南だからベランダつけようぜ！的な単純なプランはちょっとな・・ と思っていましたが、提案の大半は、南にベランダというテンプレなプランでした。建築家と建てる工務店2社は、それぞれ建築家が2～3名コンペをしてくれるのですが、そのプランは素敵でした。
テンプレなプランでしたが、本体価格が断然安いので、内装にお金をまわせる。（住友で建てていたら、おそらく▲1,000万円くらい。）住友不動産自体もマンションやビル主体の会社なので、そちらの取引の関係で内装は安くていいものを入れてくれそう。外観はシックで、内側が豪華な家になりそう！ただ、戸建てにおける住宅性能自体は未知かな？知人だった営業担当との相性が悪かった。
ミサワホームの蔵が良かった。営業は友達だったので話しやすかったが、設計士との相性が悪かった。こちらの要望はあまり反映されず、こうした方がいいという押し付け感があった。プラン入れの時点で、これは構造上できない・・という点が多く、それ以降の家づくりの自由度に疑問が残った。住宅性能は、パッケージとして用意があるので顧客が細かく希望しなくても、それなりのものに仕上がる安心感。
価格は高かったけど、友達割引きと消費税増税後の需要減のキャンペーンで、▲1,000万くらいは値引きできると言われたので、まあまあいいかな。地盤改良費用は近隣事例から算定していてだいぶ高く見込まれていて驚いた。
・RCの工務店
PC‐Z工法を採用して、RCにしては安価でできる。RCならではの耐久性が魅力。ただ、壁で支えるようになるので、壁が厚く構造上取れない壁が多い。一旦建ててしまうと間取りの変更などが難しいのが難点。断熱パネルと壁が一体型なのが特徴で、工事の合理性があるが、断熱性能に疑問が生じた。（RCは蓄熱性が高いので、夏場の暑さ・冬場の寒さをため込みやすい）
また、全面道路が一方通行で狭く、コンクリートの流し込み時に毎回車の通りを止めて作業する点が気になった。
横浜にあるカツキさんという会社で、とても良い会社でした。ただ、設計担当の方が多くの業務をされているため、打ち合わせは毎回横浜に行く必要があり、小さい子供を連れて毎回はしんどい。お近くの方は手ごろにRCの住宅を建てられるので良いと思います！
・ベルクハウス
駒沢展示場にモデルハウスがある工務店さんです。建築家のコンペ形式でプランを入れてくれます。営業の方がとても優秀で、なんでも即座に答えてくれました。ご近所にとても素敵な新築が建っていたので、知って問い合わせました。内見もさせていただき、本当に素敵なおうちを建てる会社さんです。
プランもさすが建築家！という感じでとても素敵でした。提携している建築家の方たちは個性的で皆さん経験豊かないい先生たちという印象です。
ただ、見積りがすごくざっくりとしていて、それぞれにいくらかかるのかがわかりにくく、わからないまま進んでいくのが怖くて、お断りしました。お聞きしたら、出した総額で収めるように進めていくのがプロですとは言ってくださいましたが、私も主人も何にいくらかかるのか知りたくてダメでした。
・One'sLifeホーム
ベルクのモデルハウスのある駒沢展示場にモデルハウスがありました。（今は閉鎖して、実際建てたお宅訪問にシフトしてまったようです）こちらも建築家と建てるをコンセプトにしている会社。ワンズライフホームは自然素材（珪藻土・無垢）を推しているようで、ベルクよりはナチュラルなテイストのイメージ。珪藻土がいいねとプランを入れてもらいました。
こちらも建築家ならではのプランでとっても素敵でした！また、見積りは出てくるのは時間がかかりましたが、明細もつけてくれてこの工事にいくらかかる、ワンズライフホームの利益はいくら、建築家の費用はいくらという点が明確になっていて、ブラックボックスじゃない点が良かったです。
打ち合わせも自宅まで来てくれる点と、周囲の建物との関係や室内パースをCGで見せてくださった建築家のプランが気に入り、こちらの会社で進めることにしました。
おうちづくり、極力労力掛けたくないわ。って人はハウスメーカーが良いと思います。私も色々考えるの嫌だから、ミサワホーム推しでしたが、旦那さんがかっこいい家にしようとワンズになりましたが、フルオーダーゆえにここから沼にはまっていくのでした。
土地を買う前＆買ってからやっておきたいこと
土地をたくさん見に行く
土地の購入申し込み前から、とにかく行ける時には、何度も土地を行きました。朝昼夜時間を変えて、曜日を変えて。どんな人が通るのか？日当たりは？ゴミ出しは？周辺建物の様子は？気になることは仲介に聞いて調べてもらいました。
周辺建物は大きく変化するのか
まず、周囲建物の建て替えで、日当たりなどが変化してしまう可能性を考えました。
マンションがそばにあるなら、1棟まるまる同じ所有者よりも区分所有の方が、建て替えリスクは低いです。区分所有者の大半の賛成がないと建て替えはできないからです。他人同士意見をまとめるのは結構大変。
我が家の土地の前に建つマンションは残念ながら、1棟まるまるオーナーが持っていました。古いし建て替えリスク高い！ただ、容積をいっぱい使っているので、これ以上とんでもなく大きな建物は建たないであろうと判断しました。
両隣は2階建て。3階建てに変わると日当たりは悪くなる？西側と東側なのでさほど問題はなさそう。これは、時間ごとの東西の日の入り具合などをよく観察しました。北側も今建っている建物から大きく変わることはない感じ。
取り壊す古家から外を見て、窓位置や間取りの参考にする
建物は売り主さん負担で取り壊しの予定。内覧で1度入っていましたが、契約が決まってから再度見に行きました。建物の中から1階、2階、3階それぞれ窓から何が見えるのか光はどのくらい入るのか、たくさん写真に撮りました。これ、本当に間取りや窓位置、ブラインドを考える時に役に立ちました。ここに窓があると隣と目線がかち合うからずらそうとか。くもりガラスにしておこうとか。
更地で売っている土地も多いですが、古家付きおすすめです！建物が残っている状態で周囲を確認できるのはとてもメリットがある！そこまでに建築家が決まっていれば、同行してもらうと尚良しです。（うちは決まっていなかったので私が写真撮っただけ）
日照記録を残して、窓を考える
夏至と冬至を基準に、朝昼晩と写真を撮りに行って、日照記録を残しました。これも間取りを考える時にとても役に立つ。夏場の日差しをどう遮るかとか窓関連。
夜は、近くのビルの非常階段の明るさをチェック。また、お隣さんが夜過ごすお部屋とか明かりでわかるので、我が家のくつろぎスペースと離そうとか、窓は無くそうとか。写真撮っていて相当怪しい人ですが、借りているおうちのリビングは、お隣のトイレと接近していて、トイレ流す音が聞こえるレベル！今どきの住宅ではそんな筒抜けの音はしないでしょうが、間取り上考慮できればしておいた方がお互い幸せなので。
地盤や地の利を考える
地盤は建築で重要。最悪地盤改良に途方もない金額を払うことにもなるので、地歴調べてもらいました。過去から住宅地だった場所は長年建物で踏み固められているので、あまり問題はなさそうでした。ただ、エリア的に防空壕が出てくることもあると聞いて驚きました。
また、大雨や台風が来たときは、水の流れがどうなるかわかるので、土地を見に行くチャンスでした。建築計画中に2019年の台風を経験しました。暴風雨が過ぎてから時間をおかずに見に行って、土地に水が溜まっていないか確認しました。
下水が整備された現代では、水害を意識することは少なくなりましたが、大雨の時はやはり地の利を感じますね。浸水しない高台はお屋敷が多い理由がわかる。古い寺院は高台で地盤が強い場所にあることが多いので、お墓を嫌がらずに購入候補にしてもいいかも。
最近は、駅近傾向がますます強まっていて、我が家も駅近派！ただ、都市部の駅や線路があるのはもともと川などがあって建物が建っていなかった場所。そこしか土地がなかったから、しょうがなく低い場所に路線を走らせています。なので、駅近はだいたい低い場所になります。その前提で、 駅近と浸水をうまく考えて物件探ししないと大変なことになりそう・・
うちは、坂の下の方にありもしかすると水が！と不安になりましたが、売り主さんに過去浸水被害あったか聞いて、なし回答をもらったのと、地下鉄の路線が近くにあるので、あふれさせないようになんか東京メトロが大規模に対策しているはずと雑な感じで、大丈夫！と結論づけました。
個人の売り主さん＆地元不動産会社はおすすめ
不安ごとがあった時に、売り主さんが個人だと「住んでいた人の感想」が聞けてすごく良かったです。仲介のA社さんも、地元密着なので顔が広く、わからないことは自治会長さんに聞いてくれたりして安心でした。たまたまだったけど、大手ではなく地元業者の仲介で、個人から譲ってもらったことは、本当に良い縁のお取引きでした。
土地を買う
土地を決める
土地と建物を探し始めてからずいぶん経ち、思うような物件に出会えない中、習慣になったSUUMOの新着情報をチェックしていると、良さそうな土地を発見！間口が広くて、駅から近い！ちょっと高いけど予算に近いし。でも坪数が小さい？用途地域は近隣商業地域？よくわからないけどどんな家が建つかプラン入れてみよう。
近隣商業地域の住宅とは
近隣商業地域とは、住宅地ではなく店舗とかがあるような土地。建蔽率や容積率が大きいのが特徴。小さい土地でも建物を大きく作れるのは良い点ですが、お隣も敷地めいっぱい建てているので、建物自体を火事で燃えにくい仕様にしないといけません。これがやっかいです。燃えにくい建物って？
とりあえず、近所で素敵なおうちを建てていたハウスメーカーに相談して、プランを入れてもらいました。予算内で出来そう、欲しい延床面積も取れそうだったので、前向きに申し込みしてみます。
仲介手数料を安くする
その土地をSUUMOに載せていたのは、地元の不動産会社A社。売り主さんから直接依頼されていました。私たちはA社に直接連絡をしたので、成約すれば売り主買い主から手数料が取れます。
私たちが申し込みした時点でライバルは2組（買い主側の仲介は別の会社）、ライバルは満額で申し込みをしてきていました。私たちは満額では・・という感じだったので、売り主さんには満額払うけど、A社に支払う仲介手数料は減額して欲しいと交渉しました。また、マンションを売却済みで手元にキャッシュがあること、他物件で審査をかけて通っていることなど買い主としての強みも合わせて説明しました。
不動産の売買で嫌なことは、契約が流れてしまうことです。なので、買える確率の高い人を選びます。加えて、仲介者の目線からは売り主買い主両方から手数料をもらえた方がいいので、無事に交渉が成立して仲介手数料を半額にしてもらいました！正規手数料は、3％＋6万×消費税なので、結構大きな額です。
ライバルが多ければ交渉は難しいですが、仲介業者が売り主から直に預かっている物件の場合、こんな交渉もできます。SUUMOではその仲介会社がどのような立場か明記されていませんが、問い合わせる時に聞くと教えてくれます。
不動産の売買は、案外値引きのチャンスがあります。売り主が不動産会社の場合なら、決算期が近いとか、営業個人の成績要素だったり。個人の売り主さんは、売りたい事情によって値引き可能だったりします。相手の情報をうまく聞き出して、交渉要素がないか戦略を練ってみるのおすすめです！（むやみやたらに値引くと土俵に上がれませんが・・）
あと、我が家がうまく交渉を進められたのには時期も関係ありました。
近隣商業地域なので目の前が4階建てのマンションです。南道路ですが冬はマンションに遮られて少し暗いのです。1月頃の太陽が低い時期はライバルは少なかったのですが、私たちが不動産売渡書をもらった4月は太陽が高くなって建物が明るくなり、急に検討したい人が増えたとA社から聞きました。（万が一、1番手の契約がキャンセルになった時のために契約締結までは物件公開しているケースが多い）
不動産業界は、2月8月は暇な時期に当たります。あまり物件が動かないのです。そこをあえて強気で攻めるとライバルが少なくてラッキーってこともあるかもしれません。
やっぱり暗いよりは明るい方がいいもんね。万一、売る時は春頃の明るい頃からにしよ～
土地の条件
１、駅から5分以内
２、間口が10ⅿ
３、道路が4ⅿあり車通りok
個人の方が売り主の古い区画の土地だったので、間口が広いのが一番お気に入りです。
中古戸建と土地を探す
物件探し
無事にマンション売却と引っ越しが終わり、いよいよ本格的に探さないと。ここまで中古戸建５件内覧、１件契約寸前で破談。土地見学１０件以上、申し込み１件、価格折り合わず。という状況。
中古戸建のリフォームはどこまでできるのか？
中古戸建は条件に合えばすごくお手頃だと思います。いいなという物件は、資料をもらってリフォーム会社勤務の友人に相談しました。
１、友人が言うには、自分で買うなら大手ハウスメーカーがいい。
リフォームのために壁やら壊した時に躯体がしっかりしてものが多いそうです。ミサワホームの友人も大手メーカーは、中古戸建になった時に建物価格が出やすいよと言っていました。
２、リノベーションで色々できるけど、建物の階数や工法によってはできないものもある。
木造の在来工法、2階建てはリノベーションしやすい。RCはコンクリートなので壁や開口部はいじれない。2×4は壁で支える工法なので壁と開口部はいじれない。特に2×4の3階建ては大規模なリノベーションできない。やれるのは内装くらい。
木造在来工法の3階建ても、リフォームで構造計算をやり直すことはほとんどないので、構造に関わるところはあまり触らない方がいい。（検討している時に必死に探しましたが、3階建ての2×4リノベーションを大々的にうたっている会社はほとんどなかったです）
詳細な設計図書があれば別ですが、リフォームで壁やら柱を移動できるかは、壁を剥がして中を見ないとわからないそうです。リノベーションできるか範囲がどこまでなのかよくわからないうちに購入決定できるのか・・
要は、耐震性とか住宅性能とか気にしつつ中古にするなら、大手ハウスメーカーのもので、なおかつ間取りや開口など気に入ったものの方がいいよということ。ただでさえ物件が少ないエリアなのでないんですよね・・
血迷って、SUUMOで世田谷とか見ていたら、予算内の素敵な中古戸建すごいあった。エリアによって戸建ての多い少ないってありますよね。うらやましー
中古戸建のインスペクションは買い主サイドでやった方がいいが、現実問題難しい
ストック住宅の流通を増やすべく国土交通省が推奨していますが、売り主がインスペクションつけていたのは、破談になった築１０年の１件だけでした。築20年以上の建物はやらずに古家付きとして建物価格０としている物件が多いようです。
インスペクションの結果を踏まえて購入申し込みをしたいですが、売り主が住んでいる状態で、なおかつ買うことを決めていない買い主側で行うのは現実的ではないように思います。日本は壊して建て替える文化ですが、今後、普及していくなら、新築もそれを意識して住宅性能とか整えるのがいいのかなと思いました。
注文住宅建てる？どんな土地がいいのか。
土地を買うと建物を建てないといけない。建物建てるのは労力がかかるので、面倒だな・・と思っていました。建物価値って建てた瞬間から目減りするんですよ・・損じゃないですか。
でも、エリアのせいか、中古戸建と良い縁がないので、中古派の私たちは土地も検討しました。色々見てだんだん要望が固まってきて。
１、なるべく昔からある区画そのまま
売り主が不動産会社だと大きな土地を半分とかに切って売るので、間口が狭く奥に長い土地になりがち。間口の広さでプランの自由度が決まる！ので、間口は広い方が良い。
２、駅近で車が入れる道路付け
駅が近くなると住宅以外の建物が増えて、敷地いっぱいに建物が建てられていて雑多な雰囲気になります。道路も狭い道が多く、駅5分と車が入れる道路付けの両立は難しい。駅が近いと商店も多いので、ざわざわした雰囲気になるので、好みがありますが、私たちは商店と住宅が混在した雰囲気が好きです。うるさいのは嫌だけど、人通りもある程度あった方が防犯的にもいいかな～ と思います。
駅から近くても値段が高い、車が入らない、お隣が信仰宗教、不整形地、エリアから外れている・・ 結局、探し始めて購入する土地に出会うまで1年半かかりました。
買えなかった土地
貸家にお引越し
家を建てるまでの仮住まい
マンション購入の申し込みがあったので、仮住まいにお引越しです。すぐに出るつもりだったので、区と戸建てという条件で決定。戸建ての貸家って少ないんですね～ 20年前くらいに建った建売ぽい建物で90㎡の3階建て。間口が狭く奥に長い敷地＆建物形状。
仮住まいの困りごと
・3階建ての戸建てを借りたので、階段で家具が上がらない
・冷蔵庫が2階に上がらないので、小さい冷蔵庫を買い直した
・湿気がすごくて靴や服がカビた
・マンション生活に慣れていたため、複層階の生活導線が大変
・家の中に虫が多い（クモやゴキ・・）
・夏は熱がこもって3階がとんでもなく暑い
・冬は日の当たらない1階が寒い
・玄関出てすぐ外（マンションは内廊下）
・風が強いと3階が揺れる
貸家に来てカビた家財という代償を支払い、家づくりに活かしたいことが色々わかったのは、すごく良かった！マンションから戸建てだと想像していたのとかなり違うことが多いので、一旦戸建てに行くと自分たちの生活スタイルと間取りを突き合わせて考えられました。
家づくりに活かしたい
・風通し
マンションはカビとは無縁だったので、油断していました。実家の戸建てでも見たことのないくらいカビが生えました。これは24時間換気がないことと、風通しの問題が大きそう。3階の熱気も風通しで解消できるかも。マンションは高層階だったのもあり、窓を開けると一瞬で換気が出来たのも好きだった。
・戸建ては家具の搬入に注意
家具が入らない点は、考慮して階段の形状などを考えた方が良さそう。引っ越し屋さん曰く螺旋階段は大きな家具は持ち上がらないそうです。
・生活導線
この階に何があると便利という想像しながら間取りを決める。外部と内部の繋がり（玄関開けてすぐ道路から見えるはやめる）
・暑さ寒さと家の丈夫さ
住宅性能重要！できれば快適に安心して暮らせるおうちがいいな。
・細長いうちは嫌
間口が5ⅿくらいの土地だと、内寸がだいたい3.5ⅿくらいのおうちになります。そうすると家具の配置はおのずと決まってくるので、よくある細長い土地は避けたい。
戸建てとマンションの違い
戸建てとマンションの違いで大きいのは、ご近所付き合い。マンションは外部と遮断されていて匿名性が高いですが、戸建てはこの家に住んでいる人というのが見えやすい。
ゴミ出しや地区のお付き合いなど管理人さんが教えてくれるわけではないので、誰かに聞かないといけない。育児休暇中で家にいることが多かったので、外にいて通りかかる方に挨拶したりを心がけていました。そのうち、面倒見の良い方がわかってくるので、その人に色々教えてもらいました。
戸建てでもご近所付き合いしなくても暮らしていけるけど、マンションより確実にそういう機会は多くなるので、嫌な人はマンションの方がいいのかな。災害も増えてくるだろうし、子供たちを見守ってもらえている安心感もあったりして、近所の方に自分たちを知ってもらうというのは大切なことだなと個人的には思っています。
借りたおうち周辺は、その土地にずっと住んでいる人が多く、年配の方も多い場所。井戸端会議もよく見かけます。人の目が多いせいか犯罪なども少ないようです。友人はマンションの駐輪場に侵入されて電動自転車の電池パックをすべて盗まれたそうですが、我が家はうっかり鍵つけっぱなしでも自転車を盗られたことはありません。
周囲にどんな人が住んでいるのか、何があるのかは土地探し、家づくりに重要な要素だなと感じました。人の顔が見える場所に住みたいな。
最愛のマンションを売る
タワーマンションを売る
物件探しをしていると、欲しいものが見つかってから売るのは大変ですよと、チラホラ言われ始めたので、マンション売却プロジェクトをスタート！
住宅ローンは同時に2件は組めないので、買いたいものがあっても、そこから売却先を探すと時間がかかってしまい、売り主が待ってくれない可能性が高いということらしいです。繋ぎローンもありますが、金利が高く手間がかかるので、先に売って資金が確定してからの方が不動産屋さん的にはやりやすいようです。
誰に頼む？
売るのは不動産会社にお願いしないと・・ 高く売ってくれるところがいいな。
不動産は情報が出回っていないうちに決まると、高く売れることが多いです。当初、お客さんをたくさん持っている大手仲介がいいなと思っていましたが、全然ダメでした。ポストに入っているチラシに探しています！とかって書いてあるから、声かけてみましたが、結局誰も紹介してくれずすぐにSUUMOに載せましょう！とのこと。
いきなり出回り物件にするのは論外なので、柔軟に販売戦略を考えてくれそうな知り合いの女性にお願いしました。あとあと実感しましたが、実際に住んでいる家を売る場合、住みながら内覧があるので仲介さんが家に来る回数って案外多いです。私が育児休暇中でしたし本職が不動産なので、マンション売却プロジェクトはほとんど私が担当。赤ちゃんと一緒に家に誰かを招く・・ 授乳だってしやすいし、女性の方が安心感がありました。
いくらにする？
査定額は自己査定とだいたい同じでした。あとはそこからどのくらい乗っけて出すかどうか。理想は相場よりすこーしだけ高い欲張り過ぎないライン。あまりに高いと探している人に引かれて売れないで出回り物件になってしまうので。結局、相場より7％程度高い価格を売り出しに設定。
マンションを高く売るには見た目大事
物件の内覧経験上、印象がいい家そうでない家は、中が整っているかどうかにかかっている！と実感。汚いと印象が悪くなり値段を下げられてしまいます・・
だから、ものすごく掃除しました！不要なものは実家に送り、汚さが出やすい水回りはプロにお願いして、風呂場の鏡をピカピカに、コンロも磨いてもらいました。
マンションを高く売るには情報の出し方が大事
折り込みチラシ・SUUMO掲載など案は色々出ましたが、情報をクローズにというテーマがあったので、不動産業者専用サイトのレインズにいきなり掲載しました。ここに掲載すると売り主からの仲介手数料は登録した会社が取るけど、買い主からは問い合わせてくれた業者さんが取っていいよという建付けになります。
普通、不動産会社は売りと買いの両方仲介に入って、売り主と買い主両方から仲介手数料を取りたいので、まずは売り主と専属専任媒介契約を結んで逃がさないようにしてから（元づけの仲介会社になってから）、自社でチラシを撒いたり、自社サイトに掲載したり、SUUMOに載せたりして、買い主を探します。で、それで見つからなければ、他の不動産会社に買い主いませんか～？と助けを求めるイメージです。
なので、レインズに登録されている物件は、もうひとしきり元づけの仲介さんが客を探したのねという業界内のイメージもあります。でも、本当にこのマンションが欲しい人を持っている業者さんはずっと情報を集めているはず！と情報が出回る前の物件をいきなり掲載してみました。
すぐに反応があり、5件内覧の予約が入りました。狙い通り、皆さんこのマンション！と指名買いの方ばかり。内覧は私がご案内して、収納も全部開けて見せて、下の方から騒音の苦情があることや傷がある箇所などご説明しました。結果、内覧してすぐに決めてくれた方がいて、値下げ交渉もなく申し込みとなりました！
指値が入らなかった決め手は
台湾ご出身の方で、運勢をとても大事にする方でした。もともと探していたマンションだったことに加え、新しいことが始まったうちは縁起がいいとされるそうで、私が赤ちゃんを抱きながら案内していたのが決め手だそうです。値下げされなかったのは、そのまま住んでも良い使用感だったのでリフォーム費用不要と思ったからと聞きました。
他の方からは申し込みはなかったので、本当にラッキーでした。マンションを売ってみて、メルカリでお洋服を売る感覚を同じだな～と思いました。きれいに見せて、使用状況や傷をちゃんと伝えて、売りやすい金額を間違えないければ、すぐに売れる。ずっとサイトに載っていると売れにくくなる。
とってもいいマンションでした。タワマンは色々問題も内包していますが、子育てが終わって年を取ってからまた住みたいです。
マンション売却の失敗
我が家のマンション売却プロジェクトは、とてもうまくいきましたが1個だけ失敗が。
早く引き渡しをして欲しいと言われて、引っ越しを急いだ我が家。とにかく早く借りられる家を探して、期日までに引っ越しができたのですが、相手からローンの都合で決済を1か月延ばして欲しいと言われてしまいました・・ もっといい家を探せたかもしれませんし、家賃も1カ月分余計にかかってしまったので、費用負担をお願いしましたが、ダメでした。いろんな不動産屋さんに聞きましたが、相手は誠実に進めていた結果どうしようもないこと（銀行側の都合）で延期になる場合は、費用負担は求められないとのこと。
何らかの事情で決済日が遅れる場合は、費用負担をすることとと当初から取り決めをしておけば払ってもらえたので、こんな場合はこうと様々想定しておけば良かったです。
マンションを売るコツ
・中を綺麗にするためにお金と労力を惜しまず、相手に値引きの隙を与えない
・悪いところも説明してトラブルを未然に防ぐ
・不動産会社の言うことを鵜呑みにしない（簡単に専属専任媒介契約を結ばない）
・同時期に売り出している物件を把握して値付け戦略を考える
同じエリアの類似マンションの動向を良く見ていれば、物件の動き方がわかる
・情報は限定的に、期間は短く出す
うまく売れなかった時は、一度情報を消して時間をおいて掲載するのも効果あり
・売りやすい物件を買っておく
不動産の価格は、その時の経済状況が大きくかかわります。でも、一人でも欲しい人がいれば売れるのが不動産なので、物件を購入する時に類似物件がなるべく少ないものを選ぶと良いです。例えば、その立地にもう大規模なマンションが建つような場所がないなら、将来的にライバルになる物件はほぼ出てきません。同じマンション内でも、100㎡1ＬＤＫよりも90㎡３ＬＤＫの方が購入者層が大きいので売りやすくなります。
マンション査定と物件探し
物件探し
戸建てへの引っ越しを決めたので、物件を探しスタート。建売があまりない地域だったので、割安感のある中古戸建がいいかな～と漠然と希望。
マンションいくらで売れる？
まず、マンションがいくらで売れるか調査。仕事柄使えるので自分でレインズという業者専用の流通情報サイトを使って、だいたいの売却額を調査。我が家は、嬉しいことに2011年マンション購入時より、2018年は価格が上昇していました。
ローンが残っていたので設定した売却金額をもとに金融機関に返済と借り換えの相談をして、次の不動産購入でいくらまでなら借りれるかを口頭で聞き、予算をざっと決定しました！
物件探しに欠かせない保育園問題
通勤路線や希望を踏まえてエリアを夫婦で検討。希望エリアが区境だったので、保育園どうしよう。共働き夫婦にとって、保育園は本当に死活問題！保育園は引っ越した場合、区が違ってもその年度内なら通い続けられるので、保育園転園・預かり保育がある幼稚園にこの年度に入れたらなど何パターンかシミレーション。
保育園に比べて幼稚園は募集人数も多いし、私立の園なら住民票がいつまでに移るとか面倒なことがないので、幼稚園を前提にして子供が2歳前後から物件を探し始めるのおすすめです。
物件情報と価格交渉
物件が少ないエリアなので情報はなんでも集めました。いいなという物件は、売り主が業者か個人か、仲介者は売り主から直接依頼を受けているのか、ライバルは何人いるのか情報をたくさん集めて状況を推測して、いくらならOK出しそうか考えて価格交渉しました。
最初に、オープンハウスさんの所有している土地を価格交渉しました。オープンハウスさんは、回転率を重視しているので、決算時期付近でしたら交渉の可能性あります。我が家はマンションでの銀行との取引実績があり、銀行担当者から口頭で借り入れokをもらっていたので、業者さんからすると申し込みから契約が崩れにくい客だったのもあり、実際に坪15万円くらいは下げていただきました。が、下げていただいたのに接道の関係で結局お断りしました。
次に、フルリフォームした中古戸建を契約直前までいきましたが、建蔽率オーバーが契約日前日でわかったので流れました。物件はとても素敵でちょっと後悔もしましたが、仲介が信頼できない点や、売却理由が奥様の病気だったり、結局買わなくて良かったです。（この時に入手した建物の図面は、自分たちの間取りの参考にしました。）
マンションと違って、土地や中古戸建ては同じものがほぼないので、自分で探してみて本当に縁ものだなと感じます。数十年住む場所ですから、何かケチが付くならやめて時間がかかっても良い縁を探した方がいいと思います。
物件をいつから探すといいのか
理想の物件に出会えて、納得いく家づくりをするには本当に時間がかかります。都内の場所によっては区が変わると保育園に入りにくいので、小学校前に検討する人は多いですが、時間に制約があるとどうしても妥協することも多くなります。公立の小学校に入ると学区問題が出てきます。我が家は、マンションの騒音トラブルで図らずも、早い時期から物件を探すことになりましたが、後で考えるとタイミングが良かったなと思います。
結局、土地を購入するまでには探し始めてから２年かかりましたし、家が完成するまでにそこから１年半かかりました。我が家と同じ共働き家庭でしたら、保育園に通わせつつ、2歳くらいでなんとなく探し始めるのをおすすめします！
